Permisos: ¿Qué cumplir para construir una vivienda?

La ilusión de construir una casa, ya sea para habitarla con la familia o para cumplir otros propósitos, está sujeta a normativas municipales diferenciadas según la zona. 

De acuerdo con la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial todo descansa en el Plan de Habilitación y Ordenamiento de Zonas de Expansión Urbana de Sucre (Phozeus). 

La técnico Verónica Caballero explica que el municipio tiene 15 categorías de uso de suelo en el área de expansión que es la que rodea al área de protección intensiva y de transición.

“De acuerdo a la zona tenemos determinadas normativas de uso de suelo para que nosotros podamos diferenciar la ciudad, porque no puede crecer igual en las diferentes zonas”, agregó el jefe del Departamento de Administración Urbana y Rural, Marcelo Rosales.

Esto –explica– tiene como finalidad regular el crecimiento descontrolado de las construcciones, pues muchas son clandestinas o rústicas y que a falta de planificación ordenada se asientan en lugares que no corresponden, sin tomar en cuenta que la ciudad se sitúa en fallas geológicas.  

Actualmente la mancha urbana se expande hacia las zonas Lajastambo y Azari, mientras que hay limitaciones hacia Lechuguillas y El Tejar, por ser geológicamente accidentadas, afirma Rosales.

Toma como ejemplo las restricciones para construcciones mayores al quinto nivel:  el lote debe tener como mínimo 500 metros cuadrados (m2) con un frente de 18 metros lineales y un ancho de vía de 14, siempre  respetando la imagen urbana de cada zona y sin afectar a las edificaciones colindantes.

Recuerda que para que los vecinos tengan su documentación al día proceden con el barrido catastral.    

El técnico Gustavo Sandoval remarca que el Phozeus funciona desde 2008, y que por el constante crecimiento de la población es necesario actualizarlo.

Los tipos de uso de suelo, que se detallan en el cuadro amarillo, se diferencian por zonas residenciales, industriales, centros locales y ejes comerciales. 

En el mapa que se maneja no aparecen las destinadas a Zona Industrial Exclusiva para Parque Industrial (IEP), Residencial Predominante de densidad muy baja (RPmb), Eje Comercial Parque de Acceso Juana Azurduy de Padilla (ECPA)y Eje Comercial Parque Lineal Jaime y Germán Mendoza (ECPL).

No todos los edificios patrimoniales tienen el mismo tratamiento

El área patrimonial de la capital cuenta con su propia normativa y se maneja de distinta manera al área de expansión. Está conformada por las áreas de preservación intensiva, de transición y de protección paisajística donde se consideran los cerros Sica Sica y Churuquella. 

El director municipal de Patrimonio Histórico, Félix Poquechoque, resume la normativa del casco histórico de Sucre, Patrimonio Cultural de la Humanidad por la Unesco, el cual se divide en las categorías A, B y C. 

Categoría A. “Está concebida como monumento nacional o monumentos de valor patrimonial por su característica, su tipología, sus molduras y su arquitectura”, explica Poquechoque. 

En estos inmuebles solo se pueden hacer mantenimientos, no modificaciones, vale decir que se las debe conservar sin alterar su originalidad.

Categoría B. Las infraestructuras de esta categoría tienen un valor de preservación patrimonial. Pueden ser refaccionadas con la reposición de materiales que con el tiempo debilitan su estructura.

Según su ubicación y su ficha de codificación se determina el porcentaje para su intervención. Están sujetos a conservarse de manera parcial.

Categoría C. Esta categoría tiene un valor de integración. Los inmuebles de categoría C son ejemplos de arquitectura moderna y contemporánea que poseen valor urbano y ambiental de conjunto. Aunque se permitan nuevas construcciones, estas no deben rompen la morfología de la zona, especialmente en la fachada. 

Poquechoque remarca que en una misma cuadra pueden estar ubicados inmuebles de las tres categorías, razón por la que se hacen diferencias en cuanto a los permisos para sus intervenciones. Por eso, señala que es importante precisar a qué categoría pertenecen los edificios. 

La Dirección Municipal de Patrimonio Histórico también precisa que los límites del área de preservación intensiva son: al sur, La Recoleta; al norte, el Parque Bolívar; al este, la iglesia de San Sebastián; y al oeste, el Cementerio General.

La mayor parte del patrimonio arquitectónico se encuentra en el centro de Sucre, pero también se preservan inmuebles de importante valor en zonas periurbanas y rurales.

Detalle de Phozeus

1. Residencial Predominante de densidad alta (RPa) Viviendas multifamiliares de densidad alta y a una restringida variedad de usos complementarios.

Normas de edificación

Superficie Máxima de Ubicación (SMU)= 60%

Superficie Máxima de Construcción (SMC)= 250%

Altura máxima de fachada (AMF)= 12m

Altura planta baja (APB)=3,5m

Fachada mínima de lote (FML)=15m

Superficie máxima de lote (SML)=450m2

2. Residencial Predominante De Densidad baja (RPb)Viviendas unifamiliares y a una restringida variedad de usos complementarios de las mismas.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 100%

AMF= 7m

APB= 3m

FML= 10m

SML= 200m2

3. Residencial Predominante De Densidad media (RPm) Viviendas multifamiliares y unifamiliares de densidad media y a una restringida variedad de usos complementarios.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 150%

AMF= 10m

APB= 3m

FML= 12m

SML= 300m2 

4. Residencial exclusiva de densidad alta (REa)

Destinada a la localización de vivienda como uso predominante o exclusivo.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC=  100%

AMF= 7m

APB= 3m

FML= 10m

SML= 200m2

5. Zona residencial exclusiva de densidad media (REm)

Viviendas multifamiliares y unifamiliares y hostería.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC=150%

AMF= 10m

APB= 3,5m

FML= 12m

SML= 300m2

6. Zona residencial exclusiva de densidad baja (REb)

Viviendas multifamiliares y unifamiliares de densidad baja

Normas de edificación

SMU: 60%

SMC: 100%

AMF= 7m

APB= 3m

FML= 15m

SML= 450m2

7. Zona Industrial Exlusiva (IE)

Industrias, talleres y depósitos no específicamente prohibidos en el territorio del núcleo urbano principal y usos complementarios de los mismos e incompatibles con el uso residencial.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 120%

AMF= 12m

APB= 3,50

FML= 20m

SML= 1.000 m2 

8. Industrial Mixta (IM) Industrias consideradas no peligrosas, almacenaje y comercios que admite el uso residencial como actividad complementaria a un uso principal y restringido a una unidad de vivienda por parcela.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 100%

AMF= 10m

APB= 3,5m

FML= 10m

SML= 300 m2 

9. Centro principal comercial (CPC) Usos comerciales y de servicios a escala del núcleo urbano principal del municipio y su región con los más altos niveles de diversidad y concentración.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 250%

AMF= 12m

APB= 3,5m

FML= 15m

SML= 450m2 

10. Centro Local secundario (CLS) Usos comerciales administrativos, bancarios, institucionales y de servicios a escala de sector urbano.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 200%

AMF= 12m

APB= 3,5m

FML= 12m

SML= 300m2

11. Centro Local Terciario (CLT) Usos comerciales, administrativos, bancarios, institucionales y de servicios a escala barrial.

Normas de edificación

SMU= 60%

SMC= 200%

AMF= 12m

APB= 3,5m

FML= 12m

SML= 300 m2