DS de preventas de bienes inmuebles

¿No más abusos? Ese es el objetivo del Decreto Supremo 4732: “garantizarle seguridad jurídica al comprador o consumidor”, dice el viceministro de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, Jorge Silva. ¿Perjudica a las inmobiliarias o a las empresas constructoras? “Si tienen todos sus papeles en orden, no tiene por qué temer”, responde la autoridad. Dice que, al contrato, es bueno para su “reputación”.

El presidente Luis Arce promulgó la norma y el sector afectado todavía la está engullendo, lo mismo que los consumidores. ¿Me beneficia? ¿Qué pasa si ya firmé mi contrato?, se preguntan ellos.

El viceministro Silva explica los alcances del decreto.

¿QUÉ REGULA?

La preventa de todo tipo de bienes inmuebles, es decir, casas, departamentos, terrenos, nichos… El decreto contempla “disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles”, según la norma.

¿POR QUÉ?

Según Silva, dijo que, en los últimos 18 meses, el Gobierno recibió alrededor de 32.000 denuncias sobre cláusulas y prácticas comerciales abusivas en los contratos de preventa de bienes inmuebles, la mayoría de ellas en Santa Cruz, La Paz, Cochabamba y El Alto.

¿QUÉ TIPO DE CLÁUSULAS?

Una de las cláusulas abusivas típicas en este tipo de contratos es la que establece que, en caso de un retraso de 60 días en el pago de las cuotas, el lote o bien inmueble, puede ser revertido sin necesidad de intervención judicial u otro tipo de trámite. Es decir, el vendedor le quita el terreno al comprador y se queda con la cuota inicial y las cuotas ya pagadas. “Esta es una cláusula abusiva”, dice Silva.

Otra: por día de retraso en el pago de las cuotas, 1 dólar de multa.

En algunos casos, “les prohíben la devolución o transferencia”, además de “otras prohibiciones a favor del vendedor”.

En cuanto a las prácticas comerciales abusivas, la más común es aquella en la que el vendedor comercializa bienes inmuebles que no son suyos. O lo hace como supuesto apoderado. “Y cuando uno termina de pagar, se encuentra con la sorpresa de que aparece el dueño y dice ‘yo nunca he firmado ese poder’, ‘me han falsificado las firmas’, ‘le estoy iniciando un proceso’, ‘han vendido sin mi consentimiento’… y el propietario les vende a otras personas, y ahí tenemos conflictos”, ejemplifica Silva.

Otra: cuando el vendedor oferta un terreno, por ejemplo, en 5.000 dólares y, una vez que la Alcaldía invierte en servicios básicos, este sube el precio. “Como el contrato no define un precio final, te dicen ‘o lo toma o lo deja’”.

Silva afirma que también hubo casos en los que el comprador terminó de pagar por el bien inmueble y resulta que este no existe o ha desaparecido el vendedor.

¿CLÁUSULAS DE SEGURIDAD?

El decreto establece 17 cláusulas de seguridad. El vendedor debe certificarlas todas ante el Ministerio de Justicia; de lo contrario, no podrá comercializar nada. Entre ellas se encuentra la obligatoriedad de identificar al propietario del bien inmueble. Ya no se podrá hacer una venta por medio de un apoderado, según Silva. El vendedor también tiene que acreditar el folio real. “En muchos de los casos, te dicen que está en trámite”, apunta. También se lo debe certificar.

El vendedor tendrá que certificar además que su proyecto inmobiliario, si es el caso, esté autorizado por la Alcaldía. Muchas veces, “les venden ilusiones: ‘esto va a ser así, va a tener piscinas, parques, etc.’. Les muestran el plano, pero no está autorizado por la Alcaldía o si está, resulta que habían falsificado sellos y firmas”, alerta Silva.

También se deberán certificar los plazos de inicio y conclusión de la obra y el de entrega, entre otros (ver recuadro aparte). “Son 17 (los requisitos) que se van a exigir a tiempo de certificar estos contratos, que les van a dar seguridad jurídica al comprador o consumidor”, remarca la autoridad.

¿SI FIRMÉ O CERRÉ EL PROCESO?

“No es retroactivo. Este decreto no surte efectos para aquellas relaciones que ya se han cerrado”, aclara el Viceministro. Es decir, si compraste, pagaste, lo inscribiste en Derechos Reales, ya está a tu nombre, pero te diste cuenta de que te engañaron –no tiene piscina, las puertas no son de madera, los pisos no son de cerámica…–, el decreto ya no aplica. “Si ya se ha perfeccionado el derecho propietario, ahí ya no podemos intervenir porque ya está cerrado”, explica Silva.

“Sin embargo, en todos aquellos contratos vigentes, sí, porque está pendiente el cumplimento del objeto, es decir, todavía no te han entregado el terreno, departamento, casa… está vigente el plan de pagos, sigues pagando. En esos casos, se puede revisar si estos contratos tienen cláusulas abusivas o señalan prácticas comerciales abusivas”.

“En ese caso”, agrega el Viceministro, “lo que vamos a hacer es convocar al vendedor ante la denuncia o reclamo y, en la vía conciliatoria, se va a intentar subsanar estos ‘errores’. De no proceder en la vía administrativa, vamos a presentar la denuncia ante el Ministerio Público, dependiendo el tipo de delito: puede ser estelionato, cuando la gente vende sin ser dueño, cuando dicen está en trámite (…), o por asociación delictuosa, porque, a veces, no es solamente uno: hay un funcionario en DDRR, otro en Alcaldía, promotores que se dedican a esto, sabiendo que están vendiendo algo que no les pertenece, algo que deriva también en el delito de ganancias ilícitas”.

¿DÓNDE HUBO MÁS CASOS?

En los últimos 18 meses, el Gobierno recibió 32.000 denuncias de este tipo, la mayoría en Santa Cruz, La Paz, El Alto y Cochabamba. Oruro y Potosí también reportaron un importante número de casos.

¿En Sucre? “Hemos recibido algunos casos, que están bajo evaluación, pero no hemos tenido gran cantidad de denuncias sobre este tema, aunque últimamente la Fedjuve ha hecho conocer un reclamo sobre este particular”, dice Silva.

¿PERJUDICA LA NORMA?

“No, más bien las fortalece (a las constructoras, inmobiliarias o vendedores). Si usted es propietaria de una empresa constructora y tiene en orden sus papeles, ¿en qué le perjudicaríamos? Si tiene la autorización de la Alcaldía, los papeles, todo en regla, ¿en qué le estaríamos perjudicando? Más bien, esto le va a dar reputación, seguridad (…) Quien nada tiene, nada debería temer”, responde el Viceministro.

PRÁCTICAS ABUSIVAS

a) Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en el decreto.

b) Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario.

c) Incumplir el plazo de entrega acordado en los contratos señalados en el art. 2 del decreto.

d) Incumplir las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas.

e) Exigir cualquier cobro no previsto en el contrato.

f) Incumplir ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos.

g) Modificar unilateralmente el uso de las áreas comunes ofertadas.

h) Vender construcciones y otros que no cuenten con autorización de las alcaldías.

Fuente: Art. 5 del Decreto Supremo 4732

En Sucre ven la norma con “buenos ojos”

La Cámara Departamental de la Construcción (Cadeco), de acuerdo con un análisis preliminar, dice que ve “con buenos ojos” la norma. Según su presidente, Sergio Soliz, es “evidente” que en los últimos años proliferaron los proyectos inmobiliarios, pero muchos ejecutados por empresas o inversores no afiliados a la Cadeco, y en algunos casos por firmas que no cuentan con el personal calificado, lo que “ha dado como resultado infraestructuras deficientes” o, en distintas regiones del país, derivado en “estafas inmobiliarias”.

El decreto establece que se debe cumplir con ciertos requisitos, dice Soliz. “Nosotros lo vemos con buenos ojos, esto podría regular la legalidad de quienes ejecutan estos proyectos”, agrega, en referencia a la aleatoriedad de contar con el folio real, la aprobación del municipio, plazos de entrega y otros “que nunca debieron haberse omitido y que “darían seguridad a ambos: al comprador y al vendedor”.

Al momento de la entrevista con PANORAMA, Soliz aclaró que la Cadeco aún estaba evaluando la norma, pero adelantó que “no constituye en un instrumento de control y persecución para quienes cumplimos con la norma”.

En el sector inmobiliario, opinan algo similar. En Remax Capital, uno de los servicios inmobiliarios más grandes en el país, creen que la norma será beneficiosa, aunque probablemente los trámites sean morosos.

Será “un poco más moroso, pero estamos de acuerdo y conscientes de que, mientras se puedan hacer las cosas de mejor manera, es mucho mejor. Nos va a tomar más tiempo, pero ojalá todo eso sea algo que podamos recabar pronto, que no sea algo burocrático (…) Nosotros no hemos tenido ningún problema. Antes de comercializar alguna propiedad, lo que hacemos es recabar toda la documentación, y parte de nuestros servicios es también la regularización del derecho propietario. Una vez subsanado eso, recién ponemos a la venta cualquier propiedad. Por eso no hemos tenido ningún problema”, afirma Mauricio Nava, broker owner manager de Remax Capital.